عدم تعيين خبيرين من قبل المستأجر
وبدل المثل والمرجع المختص

اشترك مجانا بقناة الديار على يوتيوب

في قرار دقيق صادر عن محكمة الاستئناف المدنية في
بيروت الناظرة في دعاوى الايجارات، والمؤلفة من القضاة
الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا
معــماري، أعتبرت المحكمــة ان القانون رقم ٢٠١٧/٢لم
يتضمن اية اشارة او نص على انه يعمل بأحكامه بمفعول
رجعي، فيكون بالتالي نافذا بتاريخ نشره وتسري احكامه
بدءاً من هذا التاريخ ويستبعد من جهة اي مفعول رجعي
له، ومن جهة اخرى وسندا لاحكام المادة ٥٩تلغى جميع
الاحــكام المخالفة له او غــير المتفقة ومضمونه، كما ان
التمديد لاجارة الاماكن السكنية تبدأ من تاريخ نفاذه سندا
لاحكام المــادة ١٥منه المذكورة فضلا عن ان مضمون
القانون نفســه نص على نفاذه من تاريخ نشره في المادة
٦٠منــه كما تضمــن في نصوصه الداخلية بدء تنفيذ
احكامــه والاجراءات المحددة فيه من تاريخ نفاذه، بحيث
نكون امام قانونين مســتقلين متتاليين، لكل منهما فترد
نفــاذه، فرد اقوال المســتأنفين لجهة عدم انطباق قانون
٢٠١٤على النزاع الراهن.
كــما اعتبرت المحكمة انه عملا بصراحة المادة المذكورة،
فإن سلوك طريق الخبرة على الوجه المقدم اعلاه، وتوقف
اجراءاتها عند حد التقرير الاول الذي ابلغ من المســتأجر،
إنمــا يحول دون تدخل اي مرجع آخــر لإعادة النظر ببدل
المثــل، ســواء كان هذا المرجع القــاضي المنفرد المدني او
اللجنة الملغاة اصلا بموجب قانون ٢٠١٤بل يبقى فقط
للمحكمة في هذه الحالة ان تكرس هذا البدل وتؤكد عليه.
وخلصــت الى انه لناحية نطاق اعتماد بدل المثل المذكور
زمنيا، فإنــه يقتضي حصره بفترة نفــاذ قانون ،٢٠١٤
اي لغايــة ،٢٠١٧/٢/٢٨دون الفترة اللاحقة التي باتت
خاضعة لقانون ،٢٠١٧بحيث انه كان يتعين على الفريقين
إعادة تحديد بدل المثل بالاســتناد الى اطر القانون الاخير
ســواء عبر الاتفاق رضائيا او من خلال اللجوء الى خبرة
فنية جديدة، ذلك انه لا يمكن تمديد عمل قانون ٢٠١٤الى
ما بعد فترة نفاذه وخارج اطار تطبيقه.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ ٢٠٢٤/٣/٢١
ثانياً: في الاساس
حيث ان المســتأنفين يطلبان فســخ الحكم المستأنف
المنتهــي الى الزامهما ببدل المثل المحدد في تقرير الخبيرين
مالك وبســام والبالغ١٢,٥٠٠د.أ. تبعا لسقوط حقهما
في الاعتراض عليه، لاستناده الى احكام قانون الايجارات
تاريــخ ٢٠١٤/٥/٨الملغاة او المعدلة بموجب القانون رقم
٢٠١٧/٢وعدم مراعاته المواد الجديدة المعدلة، ولحرمانهما
من الاستفادة من المواد ٣و٧و٨من القانون رقم
٢٠١٧/٢التــي تجيز لهما طلب المســاعدة من الصندوق،
ولكون تحديد بدل المثــل من اختصاص اللجنة وليس من
اختصاص القاضي المنفرد، ولكون جميع الاحكام المتعلقة
بالزيــادة تبقى معلقــة بانتظار تأليف اللجان وانشــاء
الصندوق من قبل الســلطة التنفيذية، ولكون مهلة دفع
الزيــادة معلقة من تاريخ تقديم الطلب الى حين نفاذ قرار
اللجنة بالموافقة او المســاهمة، ولمخالفــة المادة ٥٨
من قانــون ٢٠١٧التي علقت احكام القانون بالنســبة
للمستفيدين من مساعدات الصندوق الى حين البت بمسألة
تمويله، واستطرادا لافتقار تقرير الخبيرين الاصول المهنية
والفنية ومبالغته في تخمين المأجور.
وحيث ان المستأنف عليهما يطلبان من جهتهما تصديق
الحكم المســتأنف لوقوعه في موقعه القانوني الصحيح،
لنفــاذ قانون عــام ٢٠١٤وصحة النســبة المعتمدة في
احتســاب بدل المثل لاســيما في ضوء عــدم تمتع قانون
٢٠١٧بأي مفعول رجعي، ولعدم اســتفادة المستأنفين من
الصندوق ولصحة تقرير الخبرة.
وحيث يتبين انه على اثر صدور قانون الايجارات تاريخ
،٢٠١٤/٥/٨عمد المؤجران المســتأنف عليهما الى تعيين
الخبيرين بسام ومالك من اجل تحديد بدل المثل، وابلغا تقرير
الاخيرين المنظم بتاريخ ،٢٠١٦/٥/٣٠من المســتاجرين
المستأنفين بتاريخ ،٢٠١٦/٧/١اللذين لم يعمدا الى اجراء
خبرة مقابلة او الاعتراض على مضمونه.
وحيــث انه يقتضي بادئ ذي بــدء وفي ضوء ادلاءات
الخصوم وبالنظر لتعاقب قانوني الايجارات لعامي ٢٠١٤
و ،٢٠١٧تحديد مدى تطبيق الاول وفي حال الايجاب نطاق
تطبيق كل منهما الزمني.
وحيث انه لناحية القانون الصادر بتاريخ ،٢٠١٤/٥/٨
فإنه بنتيجة الطعن الذي قدم امام المجلس الدستوري بهدف
إبطاله، صدر القرار بالاكثرية بتاريخ٢٠١٤/٨/٦من جهة
برد الطعن لجهة الاسباب المدلي بها بشأن إصدار القانون
ونــشره وإقراره بمادة وحيدة، ولجهة العدالة الاجتماعية
والمســاواة والامان التشريعي والحقوق المكتسبة وحرية
التعاقد، ومن جهة اخرى بإبطال المواد ٧و ١٣والفقرة ب-٤
من المادة ١٨منه.
وحيــث ان القانون المذكور قانــون قائم وقابل للتنفيذ
كون الابطال المقضى به من قبل المجلس الدســتوري جاء
محصوراً ببعض مواده ولم يشــمل كافة احكامه، بحيث
تظل باقي نصوصه معمولا بها طالما لم تقم استحالة في
تطبيقها، ويبقى هذا القانون ســاري المفعول من تاريخ
نفاذه لغاية صدور قانون الايجارات تاريخ٢٠١٧/٢/٢٨
وحيث تقتضي الاشارة في هذا الاطار الى انه تبعا لابطال
اللجنة المنشــأة بوجب المواد المشار اليها آنفاً، يعود النص
العــام للنفاذ وبالتالي يعــود اختصاص النظر بالنزاعات
والمسائل التي كان المشترع قد اناطها باللجنة المذكورة، الى
القــاضي المنفرد المدني الناظر بقضايا الايجارات، بوصفه
المرجع القضائي العادي لذلك سندا لنص المادة ٨٦أ.م.م.
وحيث ان القانون رقم ٢٠١٧/٢لم يتضمن اية اشارة او
نص على انه يعمل بأحكامه بمفعول رجعي، فيكون بالتالي
نافــذا بتاريخ نشره وتسري احكامه بدءاً من هذا التاريخ
ويستبعد من جهة اي مفعول رجعي له، ومن جهة اخرى
وسندا لاحكام المادة ٥٩تلغى جميع الاحكام المخالفة له
او غــير المتفقة ومضمونه، كما ان التمديد لاجارة الاماكن
السكنية تبدأ من تاريخ نفاذه سندا لاحكام المادة ١٥منه
المذكورة فضلا عن ان مضمون القانون نفســه نص على
نفاذه من تاريخ نشره في المادة ٦٠منه كما تضمن في
نصوصــه الداخلية بدء تنفيذ احكامه والاجراءات المحددة
فيه من تاريخ نفاذه، بحيث نكون امام قانونين مستقلين
متتاليين، لكل منهما فترد نفاذه، فرتد اقوال المســتأنفين
لجهة عدم انطباق قانون ٢٠١٤على النزاع الراهن.
وعليــه، فإن القانون العائد للعام ٢٠١٤نافذ وســاري
المفعول في الفترة الممتــدة بين تاريخ نفاذه وتاريخ نقاذ
القانون رقم ٢٠١٧/٢ولا مفعول رجعي لهذا الاخير.
راجع عفيف شمس الدين، قانون الايجارات بين الاصل
والتعديل ٢٠١٧ص ،٦٩وايضا بسام الحاج، عقود الايجار
العاديــة والممددة بين القانون والاجتهاد ص ٢٣٦هامش
١٦٩٨- ١٦٩٥ ص٤ عدد٢٠١٧ والعدل١٩
وحيث انه لناحية القانون الصادر بتاريخ ٢٠١٧/٢/٢٨
فإنه يعتبر نافذا من تاريخ صدوره دون اي مفعول رجعي
له، في ضوء عدم تضمنه اي نص يفيد ذلك، لاســيما في
ظل التعديلات المهمة والجوهرية التي احدثها والتي تنفي
عنه صفة القانون التعديلي ذي المفعول الرجعي.