(2) متى تبدأ الزيادات القانونية ومهلة
تسع السنوات والاثنتي عشرة سنة؟

اشترك مجانا بقناة الديار على يوتيوب

نقيب المحامين السابق في بيروت

ثانياً: في الاساس

حيث تطلب المستأنفة من نحو اول فسخ الحكم المستأنف لعدم احترام الجهة المستأنف عليها للآلية المنصوص عليها في المادة 18 من قانون الايجارات الصادر في 8/5/2014 وقانون الايجارات رقم 2/17 لناحية تحديد بدل المثل، ولعدم وجود اتفاق رضائي على تحديد بدل المثل بين المالك والمستأجر، الامر المنازع فيه من الجهة المستأنف عليها.

وحيث تنص المادة 18 من قانوني الايجارات الصادرين في العامين 2014 و2017 على انه يجري تحديد بدل المثل رضاء بالاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر، على ان يخضع هذا البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق، واذا لم يجر التوصل الى تحديد بدل المثل رضاء بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر خلال الثلاثة الاشهر الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيستعين المؤجر بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، ويكون احدهما مهندساً مدنياً او معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجلين في جدول الخبراء ويتولى الخبيران وضع تخمين لبدل مثل المأجور وفق الاصول، ويقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بابلاغ تقرير التخمين لبدل المثل الى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلغه التقرير اما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم يكون احدهما مهندساً مدنياً او معمارياً والثاني مما يعملون بالتخمين العقاري ومسجلين في جدول الخبراء.

وحيث يستفاد من صياغة هذه المادة ان المشترع اعطى لكل من المؤجر والمستأجر توجيهات او تعليمات من اجل التوصل الى تحديد بدل المثل اما رضاء واما عن طريق اعتماد آلية معينة وردت في هذه المادة، غير انه لم يفرض عليهما اعتماد آلية وحيدة لتحديد بدل المثل تحت طائلة البطلان في حال عدم اعتماد هذه الآلية، وبالتالي يمكن للفرقاء التوصل الى اتفاق حتى خارج اطار هذه الآلية سواء كان هذا الاتفاق صريحاً ام ضمنياً.

وحيث انطلاقاً مما تقدم، وبالعودة الى الاوراق المبرزة في الملف، فانه يتبين ان الفريقين نظما عقد ايجار جديد بعد دخول قانون الايجارات لعام 2014 حيز التنفيذ في 26/12/2014 حددا فيه بدلات الايجار العائدة للعام 2015، ثم عمدا في العام 2016 الى توقيع عقد ايجار ثان يشمل الفترة التأجيرية العائدة للعام 2016، وقد اعتمدا لتحديد بدل الايجار والزيادة في العقدين المشار اليهما اعلاه على بدل المثل الذي اعتمدته الجهة المستأنف عليها اي نسبة 5% من القيمة البيعية للمأجور البالغة 180 الف دولار اميركي.

وحيث ان توقيع المستأنفة على عقد ايجار تم بموجبه تحديد الزيادة على البدلات وفقاً لاحكام القانون العائد لعام 2014، وانطلاقا من تخمين المأجور موضوع الدعوى من قبل المستأنف عليها، وقيامها بتسديد البدلات على اساس الزيادة المحتسبة، انما تشكل موافقة ضمنية من قبلها على التخمين المعتمد من قبل الجهة المستأنف عليها، الامر الذي يقتضي معه رد اقوالها لهذه الناحية وإقرار الحكم المستأنف لناحية ما قضى به لهذا الخصوص.

وحيث تطلب المستأنفة من نحو ثان فسخ الحكم المستأنف لجهة اعتباره ان قانون العام 2014 هو قانون نافذ واحتسابه السنوات التمديدية التسع بدءا من تاريخ 26/12/2014، واعتبار ان السنة التمديدية الاولى هي تلك الممتدة من تاريخ صدور القانون 2/2017 اي في 28/2/2017 وذلك عملا بصراحة المادة 15 من هذا القانون، وفي وجوب احتساب البدلات المستحقة من تاريخ 1/1/2017 ولغاية 28/2/2018 اعتبارا من تاريخ صدور القانون 2/17 الامر المنازع فيه من الجهة المستأنف عليها.

وحيث تنص المادة 15 من قانون الايجارات رقم 2/17 على انه تمدد لغاية تسع سنوات والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية 12 سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية الخ.

وحيث يتبين من مقارنة المادة 15 من القانون الصادر العام 2014 وتلك من القانون رقم 2017 ان المشترع زاد عليها في القانون الاخير عبارة "تمدد لغاية تسع سنوات والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية 12 سنة"، وان هذه العبارة لم تكن موجودة في النص الاصلي للقانون الصادر في العام 2014، وبالتالي يكون المشترع قد عدل عدد السنوات بجعلها 9 سنوات لغير المستفيدين من الصندوق و12 سنة للمستفيدين منه، ولم يعدل نقطة انطلاق او بدء هذه المدة بحيث لا تزال تحتسب ابتداء من تاريخ 28/12/2024، وان كل ما جرى تعديله هو انه اعتباراً من تاريخ نفاذ القانون التعديلي اصبح عدد السنوات 9 للمستفيدين و12 لغير المستفيدين، وهذا ما يستفاد من عبارة "من تاريخ نفاذ هذا القانون" الواردة في هذا النص.