تأجير ثانوي وترك

اشترك مجانا بقناة الديار على يوتيوب

-1-

في أحدت قرار صادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت، الناظرة في قضايا الايجارات، تاريخ 1/7/2024، بحثت هيئة المحكمة المؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري، عدة نقاط تتعلق بالتأجير الثانوي والترك، فاعتبرت ان إشغال المأجور يجب ان يكون فعلياً وجدياً وان يتم وفقاً للغاية المعد لها. وبالتالي فإن التردد اليه، او مراجعة اموره والتواصل مع مستأجره الثانوي، والتباحث معه بشأن اشغال المأجور، لا يشكل الاشغال العقلي. كما ان العلاقة التأجيرية تبقى محصورة بين المالك والمستأجر الاصلي.

وقضت برد الاستئناف اساساً وبتثبيت الحكم الابتدائي الذي قضى بالاسقاط من حق التمديد والاخلاء.

ومما جاء في القرار:

رابعا: في الاساس

حيث ان موضوع النزاع يتعلق بمدى سقوط حق المستأنف في التمديد القانوني للاجارة المعقودة لمصلحته على العقارين موضوع النزاع رقم 219 و1506 الباشورة العقارية.

وحيث ان الواقعة المطلوب على اساسها اسقاط الاجارة موضوع النزاع انما يدلي بتحققها في ظل سريان القانون الايجارات الاستثنائي رقم 92/160، ما يوجب تطبيق احكام هذا القانون على النزاع الراهن.

وحيث انه يتبين ان المستأنف قد إستأجر المأجورين موضوع النزاع مع اعطائه حق التأجير الثانوي.

وحيث ان المستأنف يطعن بالحكم المستأنف لقضائه بسقوط حقه بالتمديد القانوني للاجارة المشار اليها لعلة الترك لاكثر من سنة، رغم انه قام بتأخير المأجورين من الدولة اللبنانية بموافقة الجهة المدعية بداية، وان الدولة انهت اجارتها وسلمت المأجورين للمستأنف بتاريخ 15/9/2011، وانه لم تنقض بين تاريخ التسلم وتقديم دعوى الاسقاط مدة سنة علما انه لم ينقطع عن المأجورين وتابع امورهما وراجع الدولة مراراً وان اقدام المستأجر الثانوي على استعمال او عدم استعمال المأجورين لا يؤدي الى اعتبار المستأجر الاساسي مسؤولاً عن ذلك، ولا يرتد على حقوقه.

وحيث من الثابت ان المستأنف يستأجر المأجورين موضوع النزاع بوجهة استعمال محددة معهد ثانوية بيروت العالية، وقد اعطي في عقدي الايجار حق التأجير بموجب موافقة الجهة المالكة في حينه.

وحيث من الثابت انه عملا بحق المستأنف المنصوص عنه في عقد الايجار المنظم لمصلحته موضوع النزاع، قام المستأنف بتأجيرها للدولة اللبنانية وزارة التربية مع منح الجهة المالكة زيادة على البدل، وان الدولة قد انهت اجارتها وسلمت المأجورين للمستأنف بموجب محضر تاريخ 15/9/2011.

وحيث ان الجهة المدعية بداية قد طلبت اعلان سقوط اجارة المستأنف لترك المأجور مدة تزيد عن السنة وفق تقرير الخبير المعين من قبل قاضي الامور المستعجلة في بيروت تاريخ 1/10/2012 بأن المأجورين مقفلين منذ اكثر من سنتين وفق الكشف الذي قام به ووفق افادة الاشخاص الذين استمع اليهم.

وحيث ان الفقرة "و" من المادة 10 التي تعطف عليها المادة 14 من القانون 160/92 نصت على اسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني اذا ترك المأجور لاسباب غير امنية مدة سنة دون انقطاع ورغم استمراره بدفع الايجار.

وحيث انه يستفاد من الفقرة المذكورة ان الترك لمدة تتعدى السنة يؤدي الى الاسقاط من حق التمديد، بإستثناء حالة الترك لاسباب امنية.

وحيث ان الترك المقصود هو الترك المادي الموضوعي المجرد عن اي اسباب اخرى سوى السبب الامني بحيث لا ينظر الى نية المستأجر في التنازل عنه او في التخلي عن اجارته وان كان هذا المستأجر يرغب في الاحتفاظ بالمأجور، اذ ان العبرة فقط في استمرارية الاشغال من دون الانقطاع عنها لمدة سنة كاملة.

وحيث في المقابل فإن اشغال المأجور يجب ان يكون فعليا وجديا وان يتم وفقاً للغاية المعد لها، وبالتالي فإن مجرد مراجعة المستأجر الثانوي وسؤاله عن المأجور بشكل عرضي ومتقطع وغير متطابق مع طبيعة النشاط الممارس فيه لا يكون من شأنه بالتالي قطع مهلة الترك، وبمعنى آخر التردد او مراجعة امور المأجور والتواصل مع مستأجره الثانوي والتباحث معه بشأن اشغال المأجور، لا يشكل الاشغال الفعلي للمأجور واستعماله وفق الغاية التي اعد لها في العقد، ينم عن عدم حاجة المستأجر الجدية اليه.

وحيث ان ترك المأجور واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة وسائل الاثبات، ويقع عبء الاثبات لهذه الناحية على الجهة المالكة، علما ان احدى الطرق المعتمدة في هذا الاطار والمقبولة قانوناً اللجوء الى الخبرة بواسطة قضاء العجلة، لما في ذلك من عناصر مباغتة ونقل الواقع كما هو.