عدم تعيين خبيرين من قبل المستأجر 2
وبدل المثل والمرجع المختص

اشترك مجانا بقناة الديار على يوتيوب

يراجع اجتهاد هذه المحكمة:

قرار تاريخ ٢٠٢١/٦/٢٤اساس رقم ٢٠١٩/١٦٢طبارة ضد جلول قرار تاريخ ٢٠٢٠/٤/٦اساس رقم ٢٠١٩/٧٢ نصر ضد عساف

وحيث ان الدعوى الراهنة تتعلق بتحديد بدل المثل للمأجور موضوع النزاع وفق ما يتضح من مطالب المستأنف عليهما المحــددة في خاتمة اســتحضارهما الابتدائي ولوائحهما الجوابية.

وحيث انه لهذه الناحية فقد نصت المادة / /١٨من قانون 2014 على انه يجري تحديد بدل المثل:

رضاء بالاتفاق في ما بين المؤجر والمستأجر...

اذا لم يجــر التــوصل الى تحديد بدل المثل رضاء بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر خلال الاشهر الثلاثة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيكون للمؤجر ان يتبع الاجراءات الاتية:

يستعين المؤجر بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المســجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندسا مدنيا او معماريا والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجلين في جدول الخبراء.

يتــولى الخبيران وضع تخمين لبــدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة ١٩من هذا القانون.

يقــوم المؤجر بواســطة الكاتب العــدل بإبلاغ تقرير التخمــين لبدل المثل الى المســتأجر الذي عليه وفي خلال شــهرين من تبلغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديــد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاســتعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المســجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندسا مدنيا او معماريا والثاني ممن يعملون بالتخمين ومسجلين في جدول الخبراء.

يتولى الخبيران المعينان من قبل المستأجر وضع تخمين لبــدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة 19 من هذا القانون.

على المســتأجر ابلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيريــن المعينين من قبله لإبلاغه الى المالك بواســطة الكاتــب العدل خلال مهلة الشــهرين الآنفي الذكر تحت طائلة ســقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك او حتى الادلاء بمضمون تقرير مقابل.

(ملغــاة) اذا اختلــف التقريران جاز لــكل من المؤجر والمســتأجر ان يلجأ الى اللجنة المنصوص عليها في المادة 7 من هذا القانون التي يقع المأجور في نظاق اختصاصها وذلك للفصل في النزاع الناشئ عن الاختلاف، على ان يصحب مع طلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ.

وحيث ان المادة المذكورة قائمة وصحيحة في شقها الذي لم يجر إبطاله لا ســيما انها بقيت قابلة للتطبيق في باقي اوجهها.

وحيــث انه لناحية كيفية تحديــد بدل المثل، فإن المادة المذكورة قــد جاءت مفصلة وواضحــة في تعيين الآلية الواجب اعتمادها لذلك، اذ اولت الافضلية للاتفاق الرضائي بين الفريقين، وفي حال انتفائه، للخبرة الفنية وفق تسلسل محدد، بحيث انه اذا لم يقابل التقرير المعد لمصلحة المؤجر بتقرير آخر من قبل المستأجر، اضحى التقرير الاول نهائيا واصبح بدل المثل المعين فيه ملزما بالنســبة الى المستأجر، فينتفي حقه في الاعتراض عليه.

وحيــث في هذا الاطار، وعملا بصراحة المادة المذكورة، فإن سلوك طريق الخبرة على الوجه المقدم اعلاه، وتوقف اجراءاتها عند حد التقرير الاول الذي ابلغ من المســتأجر، إنمــا يحول دون تدخل اي مرجع آخــر لإعادة النظر ببدل المثــل، ســواء كان هذا المرجع القــاضي المنفرد المدني او اللجنة (الملغاة اصلا بموجب قانون) ٢٠١٤بل يبقى فقط للمحكمة في هذه الحالة ان تكرس هذا البدل وتؤكد عليه.

وحيث انه في ضوء تبلغ المستأنفين تقرير الخبرة المرسل من المســتأنف عليهما وعدم تقدمهما بتقرير مقابل خلال مهلة شــهرين من التبليغ، يســقط حق اعتراضهما على التخمين المرســل من المســتأنف عليهما او التقدم بتقرير مقابــل، ويصبح بــدل المثل المحــدد في تقرير الخبيرين معماري والشــعار والبالغ //١٢,٥٠٠ د. أ. بالاستناد الى نســبة ٪٥ المعينة في المادة / /٢٠من قانون ٢٠١٤ نهائيا ونافذا للمســتأنفين، ولا يعود من مجال للمنازعة في صحة التخمين.

وحيث ان ســلوك المالك طريق الخــبرة الاولى توصلا الى تحديــد بدل المثل إنما يقطع الطريق امام إمكان اللجوء الى المحكمــة الناظرة في قضايا الايجــارات (التي تحل بوصفهــا المرجع العادي للنظــر بدعاوى الايجارات محل اللجنة المبطلة) هذا فضلا عن ان عدم متابعة المســتأجر اجراءات الخبرة المقابلــة يحول دون العودة الى المحكمة ذاتها التي لا يمكن ان تضع يدها على تلك المســألة إلا في حال تنظيم تقريرين متقابلين واختلافهما.

وحيــث لناحية نطاق اعتماد بدل المثــل المذكور زمنيا، فإنه يقتضي حصره بفــترة نفاذ قانون ،٢٠١٤اي لغاية، ٢٠١٧/٢/٢٨ دون الفــترة اللاحقــة التي باتت خاضعة

لقانــون ،٢٠١٧ بحيث انه كان يتعين على الفريقين إعادة تحديد بدل المثل بالاستناد الى اطر القانون الاخير سواء عبر الاتفاق رضائيا او من خلال اللجوء الى خبرة فنية جديدة،

ذلــك انه لا يمكن تمديد عمل قانون ٢٠١٤الى ما بعد فترة نفاذه وخارج اطار تطبيقه.

وحيث انه ما  دامت الدعوى الراهنة تهدف، وفق ما جاء بيانــه اعلاه، الى تحديد بدل المثل فقط دون ان تتعدى ذلك الى الزام المســتأنفين بتسديد الزيادات على هذا الاساس،

يضحي البت بمسألة مدى استفادة الاخيرين من تقديمات الصندوق دون جدوى.

وحيث تأسيســا على مجمل ما تقــدم، يقتضي قبول الاســتئناف جزئياً وبالتالي فســخ الحكم جزئياً في بنده الثالث بالنســبة للاطار الزمني لبدل المثل المحدد في تقرير الخبيرين معماري والشعار ورؤية الدعوى انتقالا والحكم مجــددا بتحديد بدل المثل بمبلغ //١٢,٥٠٠ د. أ. بالنســبة للفترة الممتدة مــن ٢٠١٤/١٢/٢٩ولغاية ،٢٠١٧/٢/٢٨ فقــط دون الفترة اللاحقة لذلك، عــلى ان يبقى خاضعا للنســب المحددة في القانون الصادر بتاريخ ٢٠١٤/٥/٨ وضمن الشروط المنصوص عليها في القانون المذكور.

وحيث بنتيجة الحل المســاق، تغدو ســائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد إما لكونها لاقت ردا ضمنيا او لعدم تأثيرها في النزاع.

لذلك

تقرر بالاتفاق:

قبول الاستئناف شكلا.ً

قبول الاســتئناف اساسا بشــكل جزئي، لناحية إطار تحديــد بــدل المثل زمنيا فســخ البند الثالــث من الحكم الابتــدائي ورؤية الدعوى انتقــالاً والحكم مجددا بتحديد بدل المثل بمبلغ //١٢,٥٠٠د. أ. بالنســبة للفترة الممتدة من ٢٠١٤/١٢/٢٩ ولغايــة ٢٠١٧/٢/٢٨ فقــط دون الفترة اللاحقة لذلك، على ان يبقى ذلك خاضعا للنســب المحددة في القانــون الصادر بتاريخ ٢٠١٤/٥/٨ وضمن الشروط المنصــوص عليها في القانون المذكــور، وتثبيت باقي ما توصل اليه الحكم المستأنف.

رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة.

إعادة التأمين الاســتئنافي، وتضمين الجهة المستأنفة.